Descifrando el momento: por qué ahora es la ventana de oportunidad para invertir en REITs de EE. UU.

Cuando inVista y Sugi Capital se unieron, lo hicieron con una convicción compartida: que los REITs (Real Estate Investment Trusts) que cotizan en EE. UU. podrían servir como un puente transparente, líquido y atractivo entre estrategias inmobiliarias de alta calidad e instituciones, family offices e inversores individuales. Siempre hemos creído que los mercados públicos ofrecen un acceso duradero a equipos de gestión de primer nivel, carteras globales y tendencias de crecimiento secular, siempre que se sepa cuándo actuar. Y creemos que ahora es ese momento.

Esta serie ha explorado el caso de los centros de datos, el área más dinámica en el universo de los REITs y la inversión de mayor convicción en nuestra cartera. La creciente demanda impulsada por la IA, la ventaja competitiva de la energía y la cuestión de la financiación se combinan para crear una "tormenta perfecta" para los compradores. Con esta última parte de nuestra serie, nos centramos en el panorama de los mercados de capitales y explicamos por qué el entorno actual presenta un punto de entrada singularmente atractivo.

Vientos macroeconómicos favorables: la Fed ha cambiado el rumbo

Tras varios años de política monetaria restrictiva, la Reserva Federal de EE. UU. (Fed) ha pasado de los "tipos más altos durante más tiempo" a un verdadero ciclo de recorte de tipos. Este cambio lo altera todo para los inversores inmobiliarios:

• Costes de préstamo más bajos: Para los REITs, la caída de los tipos de interés reduce el coste de la deuda, mejora las condiciones de refinanciación y amplía la capacidad de inversión incremental.
• Retorno de los flujos de capital: Los recortes de tipos suelen desencadenar nuevos flujos hacia estrategias orientadas a la rentabilidad. Los REITs de EE. UU., que ofrecen ingresos con potencial de protección contra la inflación, son los principales beneficiarios.
• Reajuste de valoración: A medida que el rendimiento del Tesoro a 10 años cae hacia el rango del 4%, el atractivo relativo de los dividendos de los REITs y de los flujos de caja a largo plazo se fortalece, impulsando a menudo la expansión de los múltiplos.

Para nuestro fondo dedicado a REITs de EE. UU., este cambio en la política representa un viento de cola que respalda directamente tanto el potencial de retorno total como la apreciación del capital.

Valoración: un reajuste del 25% en los múltiplos

Los REITs cotizados no solo son fundamentalmente sólidos, sino que están baratos. Los múltiplos de los REITs públicos —medidos por el precio/FFO (Funds From Operations)— se han contraído casi un 25% desde sus máximos.

Para los REITs de centros de datos, esto es extraordinario. Un sector que cabalga sobre una demanda secular de varias décadas no debería cotizar con valoraciones descontadas. Sin embargo, la volatilidad de 2022 a 2024 ha dejado a muchas plataformas de alta calidad valoradas como si el crecimiento fuera a estancarse.

Creemos que esta desconexión crea un "juego doble": los inversores se benefician tanto de la capitalización de los beneficios como de la recuperación de los múltiplos.

Mercados públicos frente a privados: un descuento del 15%

El descuento es evidente más allá de los múltiplos de beneficios. Hoy en día, los REITs de EE. UU. cotizan con un descuento de aproximadamente el 15% respecto a los valores liquidativos (NAV, por sus siglas en inglés) del mercado privado. Para los inversores, esto supone acceder a carteras de activos estabilizados con altas barreras de entrada a precios muy inferiores al coste de reposición.

Los fondos de capital privado y los fondos soberanos siguen invirtiendo miles de millones directamente en centros de datos, pero en los mercados públicos, los inversores pueden beneficiarse de estas mismas tendencias con liquidez, transparencia y un descuento significativo.

¿Por qué centros de datos y por qué ahora?

La revolución de la IA no es una predicción: está ocurriendo. Los hiperescaladores¹ están firmando contratos de arrendamiento a largo plazo, y la expansión de la capacidad energética y de terrenos se está acelerando. Sin embargo, la financiación de esta necesidad de infraestructura de 7 billones de dólares no puede recaer únicamente en los balances de Microsoft, Amazon o Meta. Los socios de capital son esenciales, y los REITs cotizados siguen siendo la vía más accesible para que los inversores participen.

Combine este escenario de demanda con la configuración actual de los mercados de capitales —recortes de tipos de interés, compresión de múltiplos, descuentos respecto al NAV— y el resultado es una ventana singularmente atractiva. Oportunidades como esta no duran: históricamente, los descuentos de los REITs respecto al NAV tienden a volver rápidamente a la media cuando los tipos bajan y los flujos de capital regresan.

La visión de inVista-Sugi

Nuestra asociación se basa en la alineación. inVista posee relaciones profundas y experiencia en América Latina. Sugi aporta décadas de experiencia en inversiones en REITs de EE. UU. Juntos, ofrecemos a los inversores brasileños acceso a una estrategia diseñada para capturar tanto el crecimiento estructural a largo plazo de los REITs estadounidenses como la oportunidad inmediata creada por la actual dislocación del mercado.

Creemos que 2025 no es simplemente un año más en el ciclo. Es un punto de inflexión donde las condiciones macroeconómicas, los reajustes de valoración y la demanda secular convergen. Para los inversores que buscan participar en el futuro impulsado por los datos, mientras se benefician de un punto de entrada cíclico, los REITs de EE. UU. ofrecen un escenario excepcionalmente atractivo.

En nuestra opinión, de eso trata la asociación Sugi-inVista: de encontrar las raras ventanas en las que la convicción, los fundamentales y momento se alinean.

¹Hyperscalers: Grandes proveedores de servicios en la nube (como AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta) que operan a escala masiva y con alta elasticidad.

inVista Real Estate Insights es una serie quincenal de inVista Real Estate que, a partir de análisis profundos e inteligencia de mercado global, ofrece perspectivas y reflexiones estratégicas sobre el futuro del sector inmobiliario. Liderada por gestores con 25 años de experiencia y un historial probado en más de 23 países, nuestra newsletter está dedicada a inversores que buscan seguridad y rentabilidad, ayudando a construir el futuro del mercado inmobiliario, ladrillo a ladrillo.