Una ciudad inteligente es la que funciona
Cada vez que el tema de las ciudades inteligentes llega a la mesa, alguien saca la misma imagen: drones, sensores en cada poste, pantallas espejadas. He perdido la cuenta de cuántas presentaciones vi que empezaban así. Y voy a ser directo: creo que es un mal punto de partida. No porque la tecnología no importe (¡importa!), sino porque es la parte más fácil de la ecuación. Los sensores se compran. Lo difícil es todo lo demás.
Qué hace realmente inteligente a una ciudad
Una ciudad inteligente es aquella en la que el urbanismo, la movilidad, el espacio público y la actividad económica funcionan para quienes viven en ella. La tecnología apoya ese resultado, pero no lo sustituye.
Lo demás, por lo tanto, es urbanismo, arquitectura, actividad económica, una acera por la que dan ganas de caminar a las nueve de la noche. Un barrio solo merece el adjetivo "inteligente" si funciona para quienes viven en él. Fuera de eso, es infraestructura cara en busca de un propósito.
La lección de Brasilia para el diseño urbano
Brasil tiene una relación particular con este tema, y no siempre nos damos cuenta. Brasilia nació de un tablero de dibujo, fue reconocida por la UNESCO como Patrimonio Mundial en 1987 y, más de sesenta años después, sigue enseñando que el diseño urbano condiciona el comportamiento durante décadas. Un edificio equivocado se demuele. Una ciudad equivocada, no. Quienes estructuran proyectos urbanos hoy deberían llevar esta lección con un poco más de humildad.
El mercado inmobiliario ya no vende metros cuadrados
En el trabajo diario con nuestro equipo, insisto en una tesis que a veces suena exagerada, pero la sostengo: el mercado inmobiliario dejó de vender metros cuadrados hace mucho. Lo que diseñamos, queramos o no, es la rutina de miles de personas: dónde trabajan, por dónde caminan, cuánto tiempo pierden en el tráfico. Es una responsabilidad incómoda. Y es bueno que lo sea.
Métricas que importan más allá del VGV
Por eso, estructurar o gestionar un proyecto con ambición de ciudad inteligente exige mirar métricas que al mercado no siempre le gusta enfrentar. La tasa de ocupación y el VGV (Valor General de Ventas) inmediato dicen mucho sobre el presente y casi nada sobre la perennidad. Un desarrollo puede nacer 100% vendido y envejecer mal. Lo contrario también ocurre: proyectos que tardan en madurar y, veinte años después, anclan regiones enteras.
Un proyecto urbano bien concebido atrae empresas de tecnología, centros de investigación y servicios calificados. Pero eso es una consecuencia, no un punto de partida. El punto de partida es más prosaico: movilidad urbana que funcione, espacio público cuidado, áreas verdes de verdad, no el cantero decorativo de la entrada. Cuando esa base existe, el capital llega. Cuando no existe, ninguna aplicación lo compensa.
La sostenibilidad no es un sello
Abordo el ESG en el mercado inmobiliario con cierta cautela, porque la sigla se repitió tanto que casi se convirtió en un sello de goma. Pero el fundamento sigue siendo sólido: no hay inteligencia urbana sin una respuesta concreta al cambio climático. Eficiencia energética, gestión de residuos, uso racional del agua, materiales de menor huella de carbono... Nada de eso es discurso. Es especificación de proyecto, costo de obra, cuenta de operación.
En inVista, tratamos estas métricas como parte de la gobernanza y del control de riesgo, en el mismo plano que las variables financieras. No por idealismo, sino por pragmatismo: los activos que ignoran estos criterios pierden liquidez y envejecen rápido. Un estudio de Cushman & Wakefield sobre edificios corporativos entregados en Brasil entre 2010 y 2020 mostró que los certificados LEED cobran alquileres más altos, tienen menor vacancia y registraron un alza de 21,4% en el precio promedio de venta por m² en tres años. Algunos activos quedan obsoletos antes de la entrega de las llaves. Los bien posicionados, en cambio, atraviesan los ciclos con más resiliencia.
Brasil puede liderar el desarrollo urbano en América Latina
Brasil tiene condiciones reales para liderar nuevas formas de desarrollo urbano en América Latina. Tenemos un historial de planificación audaz, demanda contenida y un mercado de capitales lo bastante maduro para financiar proyectos de ciclo largo. Lo que falta, en mi lectura, es menos fascinación por la estética del futuro y más disciplina con los fundamentos del presente.
En eso creo y así trabajamos: una ciudad inteligente no se anuncia. Se construye y, sobre todo, se gestiona a lo largo del tiempo.
Sobre el autor
Marcelo Rezende Rainho Teixeira, CQF, es socio fundador de inVista Real Estate, gestora con presencia en Brasil y Estados Unidos. Conéctate en LinkedIn
¿Quieres entender cómo aplicamos estos principios en la práctica? Conoce los fondos de inversión de inVista.
