Cidade inteligente é a que funciona

Toda vez que o assunto smart city entra na mesa, alguém puxa a mesma imagem: drones, sensores em cada poste, telas espelhadas. Já perdi a conta de quantas apresentações vi abrindo assim. E vou ser direto: acho um ponto de partida ruim. Não porque a tecnologia não importe (importa!), mas porque ela é a parte mais fácil da equação. Sensor se compra. O difícil é o resto.

O que torna uma cidade realmente inteligente

Uma cidade inteligente é aquela em que urbanismo, mobilidade, espaço público e atividade econômica funcionam para quem vive nela. A tecnologia apoia esse resultado, mas não o substitui.

O resto, portanto, é urbanismo, arquitetura, atividade econômica, uma calçada em que dá vontade de andar às nove da noite. Um bairro só merece o adjetivo "inteligente" se funciona para quem vive nele. Fora disso, é infraestrutura cara procurando um propósito.

A lição de Brasília para o desenho urbano

O Brasil tem uma relação particular com esse tema, e nem sempre nos damos conta. Brasília nasceu de uma prancheta, foi reconhecida pela UNESCO como Patrimônio Mundial em 1987 e, mais de sessenta anos depois, segue ensinando que desenho urbano condiciona comportamento por décadas. Prédio errado se demole. Cidade errada, não. Quem estrutura projetos urbanos hoje deveria carregar essa lição com um pouco mais de humildade.

O mercado imobiliário não vende mais metro quadrado

No trabalho diário com o nosso time, insisto numa tese que às vezes soa exagerada, mas sustento: o mercado imobiliário parou de vender metro quadrado faz tempo. O que desenhamos, queiramos ou não, é a rotina de milhares de pessoas: onde elas trabalham, por onde caminham, quanto tempo perdem no trânsito. É uma responsabilidade desconfortável. E é bom que seja.

Métricas que importam além do VGV

Por isso, estruturar ou gerir um projeto com ambição de smart city exige olhar para métricas que o mercado nem sempre gosta de encarar. Taxa de ocupação e VGV (Valor Geral de Vendas) imediato dizem muito sobre o presente e quase nada sobre a perenidade. Um empreendimento pode nascer 100% vendido e envelhecer mal. O contrário também acontece: projetos que demoram a maturar e, vinte anos depois, ancoram regiões inteiras.

Um projeto urbano bem concebido atrai empresa de tecnologia, centro de pesquisa, serviço qualificado. Mas isso é consequência, não ponto de partida. O ponto de partida é mais prosaico: mobilidade urbana que funciona, espaço público cuidado, área verde de verdade, não o canteiro decorativo da entrada. Quando essa base existe, o capital chega. Quando não existe, nenhum aplicativo compensa.

Sustentabilidade não é selo

Chego ao ESG no mercado imobiliário com certa cautela, porque a sigla foi tão repetida que virou quase um carimbo. Mas o fundamento continua sólido: não há inteligência urbana sem resposta concreta às mudanças climáticas. Eficiência energética, gestão de resíduos, uso racional da água, materiais de menor pegada de carbono... Nada disso é discurso. É especificação de projeto, custo de obra, conta de operação.

Na inVista, tratamos essas métricas como parte da governança e do controle de risco, no mesmo plano das variáveis financeiras. Não por idealismo, mas por pragmatismo: ativos que ignoram esses critérios perdem liquidez e envelhecem rápido. Um estudo da Cushman & Wakefield com edifícios corporativos entregues no Brasil entre 2010 e 2020 mostrou que os certificados LEED cobram aluguéis mais altos, têm vacância menor e tiveram alta de 21,4% no preço médio de venda por m² em três anos. Alguns ativos ficam obsoletos antes da entrega das chaves. Os bem posicionados, por outro lado, atravessam ciclos com mais resiliência.

O Brasil pode liderar o desenvolvimento urbano na América Latina

O Brasil tem condições reais de liderar novas formas de desenvolvimento urbano na América Latina. Temos histórico de planejamento ousado, demanda represada e um mercado de capitais maduro o suficiente para financiar projetos de ciclo longo. O que falta, na minha leitura, é menos fascínio pela estética do futuro e mais disciplina com os fundamentos do presente.

É nisso que acredito e é assim que trabalhamos: cidade inteligente não se anuncia. Se constrói e, principalmente, se gere ao longo do tempo.

Sobre o autor

Marcelo Rezende Rainho Teixeira, CQF, é sócio-fundador da inVista Real Estate, gestora com atuação no Brasil e nos Estados Unidos. Conecte-se no LinkedIn

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