Em 10 anos, o CDI subiu 142% - mas em dólar esse ganho representou apenas 4%. Enquanto isso, o patrimônio global dos mais ricos disparou. Essa diferença revela uma verdade incômoda: o brasileiro rico, ao concentrar seus investimentos no país, vai empobrecendo em termos relativos.

Em um cenário global de juros elevados e busca crescente por retornos consistentes e diversificação de portfólio, vejo uma lacuna preocupante entre os investidores brasileiros de alta renda: a subutilização de ferramentas maduras e altamente eficazes de diversificação internacional, como o crédito privado imobiliário americano, os Real Estate Investment Trusts (REITs) e, cada vez mais, o Triple Net Lease (NNN).

Como especialista, pergunto: por que, mesmo com retornos sólidos, previsíveis e lastreados em ativos reais, os brasileiros mais ricos continuam ignorando essas modalidades internacionais?

A Realidade da Concentração Doméstica

A concentração exclusiva no mercado brasileiro tem um custo alto e crescente. Enquanto a elite global ampliou sua fortuna, a brasileira viu seu poder de compra internacional diminuir. Esse fenômeno decorre da “inflação dos investimentos”: nos EUA, o custo de vida aumentou, mas o valor de ativos como imóveis, ações, e infraestrutura, valorizou múltiplas vezes mais. Sem exposição global, o investidor brasileiro enriquece em reais, mas empobrece em dólar.

O estudo do JP Morgan ilustra o problema: em uma década, o CDI subiu 142%, mas em moeda forte isso equivale a meros 4%. Em contraste, um investimento em dólar rendendo 8,5% ao ano teria gerado 56 vezes mais retorno no mesmo período.

A conclusão é direta: mesmo com juros altos, manter 100% do capital no Brasil é arriscado e ineficiente em perspectiva global.

Private Credit Imobiliário: A Base Sólida da Diversificação

Começamos pela base: o Real Estate Private Credit. Operamos nesse segmento há 6 anos em um mercado gigantesco, de 3.7 trilhões de dólares, movimentando mais de 400 bilhões anualmente. É daqui que nasce a parte mais resiliente de um portfólio internacional bem estruturado. Operamos como credores, financiando empreendedores americanos para a construção ou aquisição de ativos imobiliários, sempre com o imóvel em garantia.

Para cada dólar emprestado, possuímos um imóvel em garantia com valor de 1,5 a 2 vezes o investimento realizado. Todos os empréstimos possuem indexador definido, prazo determinado e reajustes estruturados. Esse desenho cria o que chamamos de risco assimétrico: o potencial de perda é extremamente baixo, enquanto o retorno é estável e previsível. Em um cenário adverso - como inadimplência ou liquidação - o valor do imóvel tende a preservar ou superar o montante investido, mantendo o patrimônio protegido. Em outras palavras: você tem uma estrutura feita para absorver choques, mas continuar entregando retorno.

Com mais de 400 operações em 70 meses:

• Nunca perdemos capital: zero resultados negativos
• Retornos consistentes: 9% a 11% ao ano em dólar
• Renda previsível: como um "relógio", reinvestida automaticamente

Essa previsibilidade é fundamental para qualquer estratégia de alocação internacional: você tem uma base segura sobre a qual construir.

Triple Net Lease (NNN): Segurança de um Ativo Premium + Ganho de Capital

O Triple Net Lease representa a evolução natural da estratégia após a construção de uma base sólida com Private Credit. É uma modalidade que combina segurança contratual, estabilidade de renda e exposição ao ganho de capital - uma das fórmulas mais eficazes do real estate americano. No modelo NNN, o inquilino assume todas as despesas da propriedade, como impostos, seguro, manutenção e condomínio. Isso reduz o risco operacional e transforma o aluguel em uma renda extremamente previsível, muitas vezes imune às variações mais bruscas do mercado.

Grande parte do mercado, no entanto, adota uma abordagem mais genérica: imóveis padronizados, como redes de fast food, farmácias ou lojas de conveniência, frequentemente localizados em regiões de menor renda e com inquilinos de risco de crédito mais sensível. Esses ativos funcionam bem para quem busca contratos longos, mas raramente oferecem potencial expressivo de valorização. São imóveis que pagam, mas não crescem.

A estratégia da inVista segue por outro caminho. Nosso foco está em mission critical assets, ou seja, propriedades essenciais para a operação do inquilino, em que a empresa não apenas ocupa o espaço, mas depende dele para funcionar.

Esses ativos costumam ser construídos ou profundamente adaptados de acordo com especificações técnicas do inquilino, com investimentos internos que podem alcançar dezenas de milhões de dólares. Estão inseridos em mercados dinâmicos, com vacância estruturalmente baixa e uma profundidade econômica que sustenta o valor do ativo no longo prazo. Além disso, nossos inquilinos são empresas globais com alguns dos mais altos ratings de crédito do mundo, o que eleva de forma significativa a segurança da operação.

Os contratos trazem proteções claras desde o início - reajustes anuais já definidos, obrigações assumidas pelo inquilino até o fim do prazo contratual e segurança jurídica típica do mercado imobiliário americano. Isso cria uma combinação rara: renda dolarizada, altamente previsível, com possibilidade real de ganho de capital por compressão de cap rate ou valorização natural do ativo. É uma estrutura pensada para funcionar bem na estabilidade e continuar funcionando mesmo em cenários mais turbulentos.

O histórico comprova isso. Nos últimos seis anos, adquirimos 25 ativos NNN com inquilinos como Amazon, Microsoft e AMD, todos pagando pontualmente, em dólar, com obrigações asseguradas até o fim do contrato, mesmo em caso de rescisão. Desses investimentos, seis já foram desinvestidos com uma TIR média de 13,7% ao ano e um ciclo médio de apenas 28 meses entre entrada e saída. É o tipo de estratégia que não apenas preserva capital, mas o faz crescer de forma consistente.

REITs: Exposição Ampla e Liquidez

Para completar uma estratégia internacional verdadeiramente equilibrada, entramos no universo dos Real Estate Investment Trusts (REITs), a porta de entrada para um mercado imobiliário global, maduro e altamente diversificado. Os REITs existem desde a década de 60 e nasceram para transformar o imobiliário institucional em um mercado acessível, líquido e negociado em bolsa. Hoje, formam um ecossistema trilionário, que reúne empresas com governança avançada, gestão profissional e atuação em setores que vão muito além dos tradicionais imóveis comerciais.

Ao contrário do que muitos investidores brasileiros imaginam, REITs não são versões americanas dos FIIs. São estruturas corporativas completas, com CEOs, diretorias, conselhos independentes e a capacidade de operar, desenvolver, financiar e reposicionar ativos em escala global. Essa maturidade se reflete em números: o mercado de REITs possui uma capitalização mais de cinquenta vezes maior do que a dos fundos imobiliários brasileiros, permitindo uma profundidade de liquidez e uma diversidade de setores que simplesmente não existe no Brasil. É possível investir em data centers, logística avançada, saúde, residências multifamiliares, varejo premium, infraestrutura digital, torres de telecomunicação - verdadeiros alicerces da economia contemporânea.

Essa diversidade e a profissionalização do setor geram uma dinâmica muito favorável ao investidor. Em vez de apostar em um único ativo físico, o investidor se expõe a portfólios amplos, com centenas ou milhares de propriedades distribuídas por diferentes regiões e ciclos econômicos. A gestão ativa proporciona ajustes táticos que um proprietário individual jamais conseguiria fazer. E a liquidez diária do mercado permite aumentar, reduzir ou realocar posições sem a fricção estrutural típica dos imóveis tradicionais. O risco é diluído por construção, enquanto o potencial de ganho permanece ligado aos ciclos naturais de valorização de setores estratégicos - especialmente aqueles impulsionados por tendências estruturais, como digitalização, envelhecimento populacional e crescimento de infraestrutura.

Dentro de uma estratégia de diversificação internacional, os REITs cumprem um papel fundamental. Enquanto o Private Credit fornece estabilidade e previsibilidade, e os ativos NNN entregam segurança patrimonial com ganho de capital, os REITs adicionam o elemento de liquidez e a exposição dinâmica a setores que mais crescem no mundo. Funcionam como o componente vivo do portfólio: sensível às mudanças de mercado, mas ancorado em ativos reais e operado por gestores com décadas de histórico.

Investir em REITs é participar de setores resilientes, acessar empresas com governança robusta e se expor a ciclos de longo prazo que impulsionam a valorização dos ativos. Em um mundo em rápida transformação, essa camada de liquidez estratégica é o que permite ao investidor acompanhar as tendências sem renunciar à solidez do real estate.

Por que os brasileiros ricos ainda ignoram essas modalidades?

Identifiquei os principais obstáculos:

1. Falta de Conhecimento e Acesso: O acesso a produtos offshore é percebido como complexo, com carência de educação sobre as vantagens do Private Credit, do NNN e dos REITs internacionais. Contudo, a democratização dessas ferramentas, facilitada por gestoras especializadas, tem ampliado significativamente o acesso para family e multi-family offices brasileiros.
2. Aversão ao Risco Percebido: Há uma percepção de que investir no exterior é mais arriscado. Contudo, a diversificação geográfica é exatamente o oposto - é uma estratégia de mitigação de risco, protegendo o patrimônio contra crises locais e exposição a mercados mais maduros e resilientes.
3. Foco Excessivo no Mercado Local: O investidor brasileiro tem forte inclinação a manter investimentos no país, ignorando oportunidades de mercados mais maduros, diversificados e com ativos de qualidade superior.
4. Burocracia e Tributação: A complexidade da legislação para investimentos internacionais pode ser um desincentivo aparente. Contudo, com apoio especializado, é perfeitamente acessível e bem estruturado.

Conclusão

É imperativo que os brasileiros mais ricos compreendam que a diversificação internacional em ativos de "tijolo" é uma necessidade estratégica para a preservação e o crescimento de seu patrimônio.

Private Credit oferece a base sólida - proteção e estabilidade em qualquer cenário. NNN oferece segurança premium com renda previsível e ganho de capital. REITs complementam com exposição ampla e liquidez. Juntas, essas três teses representam o tesouro escondido que a elite brasileira continua ignorando.

Ficar isolado no mercado doméstico é sinônimo de estagnação relativa. Invista globalmente em ativos de "tijolo" para preservar e fazer crescer seu patrimônio.

Disclaimer: Este material tem caráter exclusivamente informativo e não constitui oferta, solicitação de compra ou recomendação de investimento. Rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.

inVista Real Estate Insights é uma série quinzenal da inVista Real Estate que, a partir de análises aprofundadas e inteligência de mercado global, oferece insights e reflexões estratégicas sobre o futuro do setor imobiliário. Liderada por gestores com 25 anos de experiência e um track record comprovado em mais de 23 países, nossa newsletter é dedicada a investidores que buscam segurança e rentabilidade, ajudando a construir o futuro do mercado imobiliário, tijolo por tijolo.