PANORAMA: Um mercado em maturação, não em exaustão

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) encerra 2025 como um dos grandes vencedores da reprecificação dos ativos reais no Brasil. O IFIX acumula alta de +15% no ano até set/2025, com destaque para os fundos logístico-industriais, que avançaram +22% no mesmo período, impulsionados pela combinação de inflação controlada, estabilidade dos juros e crescimento real da demanda por espaços industriais.

De um lado, o portal Metro Quadrado (out/2025) aponta que o país deve atingir um recorde histórico de 4,5 milhões de m² de novas entregas logísticas neste ano, reflexo da força da demanda e da confiança dos investidores. De outro, uma nova reportagem - “Galpões: entrega de estoque em SP chega ao pico e agora deve ceder” - mostra que o ritmo de lançamentos deve desacelerar a partir de 2026, sinalizando um mercado mais seletivo, racional e eficiente.

Em síntese, as duas matérias contam a mesma história sob perspectivas diferentes. A primeira revela a potência de um setor que atingiu escala, e a segunda mostra a transição para um estágio de qualidade e eficiência, no qual os ativos de alto padrão - bem localizados, sustentáveis e operados com disciplina de gestão - passam a concentrar o fluxo de capital e a valorização.

Na prática, isso significa que o mercado logístico-industrial brasileiro deixa de ser uma corrida por metros quadrados e se consolida como um jogo de eficiência, estrutura e visão de longo prazo. É aqui que o investidor disciplinado deve estar posicionado: ao lado de gestores capazes de transformar ativos físicos em plataformas de geração de valor contínuo.

Esse é o caminho que temos trilhado na inVista. E é exatamente por isso que afirmo que o ciclo logístico-industrial não está no fim; ele está apenas entrando em sua fase mais inteligente. Sim, enfrentaremos pressões - inflação estrutural pode pressionar custos operacionais, e a concorrência entre fundos tende a intensificar-se. Porém, para quem compreende essa dinâmica e se posiciona corretamente, essas são precisamente as condições que separam os vencedores dos menos preparados para a nova disciplina do ciclo.

TESE CENTRAL: O tijolo industrial como pilar estrutural de portfólios institucionais

O segmento logístico-industrial consolidou-se como ativo core dentro dos portfólios imobiliários de longo prazo. Essa transformação é sustentada por quatro forças estruturais:

1. Reindustrialização e nearshoring: empresas globais trazem parte da produção para o Brasil, reduzindo dependência de cadeias externas.
2. E-commerce consolidado: o varejo digital mantém ritmo acelerado e exige infraestrutura logística próxima dos grandes centros.
3. ESG e eficiência operacional: inquilinos multinacionais priorizam ativos com certificações ambientais e tecnologia integrada.
4. Custos crescentes de construção: o aumento do valor de reposição eleva a atratividade dos ativos já entregues.

Mesmo com o recorde de entregas de 2025, o mercado se mostra equilibrado e saudável. As principais praças logísticas - Atibaia, Jarinu, Cajamar, Jundiaí e Extrema - operam com vacância inferior a 3%, e os novos contratos vêm sendo firmados com prazos longos e reajustes atrelados ao IPCA, reforçando a estabilidade de caixa e o potencial de valorização do setor.

De acordo com Cushman & Wakefield (Q3/2025), DAACAP / European Logistics Report (set/2025) e Metro Quadrado (out/2025), enquanto os EUA atravessam um pico de ciclo com vacância média de 7,4% e a Europa opera a 5,4% de vacância, o Brasil mantém suas principais praças logísticas abaixo de 3,0%. Essa diferença estrutural não é acidental - é resultado de oferta restringida e demanda genuína. No cenário internacional, o patamar de vacância das praças líderes do Brasil permanece competitivo.

CASO PRÁTICO: A inVista e o IBBP11 - Por que o Modelo Importa

O inVista Brazilian Business Park FII (IBBP11) é um exemplo de como o investimento imobiliário pode unir fundamentos operacionais sólidos, impacto positivo e disciplina institucional.

O fundo atua em parceria com o Brazilian Business Park (BBP), o maior complexo industrial da América Latina, localizado nos principais eixos logísticos do estado de São Paulo. Essa sinergia permite à inVista operar como um verdadeiro gestor de ecossistema, e não apenas como proprietário de imóveis.

O BBP oferece uma infraestrutura integrada que transforma cada condomínio industrial em uma “cidade corporativa” de alta performance. Entre os diferenciais destacam-se:

• Subestação elétrica própria, datacenter e rede de fibra óptica de 100 km;
• Gestão de saneamento e tratamento de efluentes (7 milhões de litros/mês);
• Restaurantes 24/7, segurança armada, transporte corporativo e serviços de RH compartilhado;
• Certificação LEED Gold®, com redução de até 35% no consumo de energia e 93% de reciclagem de resíduos;
• Programas ambientais robustos, com 27 mil árvores plantadas e 300 mil m² reflorestados.

Essa estrutura cria uma vantagem competitiva rara: fidelização de inquilinos globais e contratos de longo prazo, sustentando 100% de ocupação física e adimplência integral. O portfólio abriga 23 empresas multinacionais de setores como saúde, automotivo e tecnologia, com prazo médio contratual de 9 anos e receitas indexadas ao IPCA.

A combinação de 100% ocupação, adimplência integral e proteção inflacionária com contratos longos reajustados a IGP-M ou IPCA é a validação que o mercado oferece: capital institucional segue essa estrutura porque ela entrega.

Mais do que um fundo de “tijolo”, o IBBP11 é uma plataforma que traduz a filosofia da inVista: construir valor de forma sustentável e previsível, combinando engenharia, governança e propósito.

EFICIÊNCIA, PROPÓSITO E GOVERNANÇA: ESG como Arquitetura de Valor no IBBP11

Mais do que atender a critérios de sustentabilidade, o IBBP11 integra o ESG ao seu modelo econômico. Cada ativo é concebido sob métricas ambientais, sociais e de governança que impactam diretamente a eficiência operacional, o custo de capital e o valor de reposição. Essa integração cria um ciclo virtuoso de performance, resiliência e impacto positivo.

• Ambiental: eficiência energética com certificação LEED Gold®, redução de até 35% no consumo de energia e 93% de reciclagem de resíduos.
• Social: mais de 30 mil empregos diretos e indiretos gerados, com ecossistema que inclui alimentação, transporte e capacitação profissional.
• Governança: gestão institucional, transparência na alocação de capital e 100% de adimplência e ocupação.

O ESG é o que sustenta a previsibilidade do IBBP11: eficiência, propósito e governança transformados em retorno real e vantagem econômica tangível.

PERSPECTIVAS: Por que o ciclo logístico-industrial está só começando

Três pilares reforçam nossa convicção de que o atual ciclo está apenas no início:

1. Gap estrutural de oferta: o Brasil possui menos de 2 m² de ABL logística per capita, contra 5 m² nos EUA e Europa, mostrando amplo espaço de crescimento.
2. Política de neoindustrialização e interiorização produtiva: com os estímulos federais à reindustrialização e os programas estaduais de atração de investimentos, o interior paulista vive um novo ciclo de expansão industrial. Polos como Campinas, Jundiaí e Jarinu concentram novas plantas e centros logísticos, impulsionando a demanda por galpões de alto padrão e reforçando a relevância estrutural do segmento logístico-industrial no Brasil.
3. Oferta de qualidade mais seletiva: a desaceleração das novas entregas, prevista a partir de 2026, deve pressionar positivamente os aluguéis e elevar o valor de mercado dos fundos já consolidados.

Paralelamente, o capital institucional volta a priorizar ativos reais com yield consistente e liquidez estrutural - características inerentes aos fundos logístico-industriais bem geridos. O IBBP11, ao lado da estratégia da inVista, reúne os elementos que definem essa nova fase: gestão ativa, escala institucional e impacto sustentável.

CONCLUSÃO: O futuro é construído com fundamento

O Brasil está amadurecendo seu mercado imobiliário de base real. A nova geração de fundos não vive apenas da renda; ela cria infraestrutura, movimenta economias locais e gera impacto social e ambiental positivo.

O IBBP11 representa essa nova fronteira - um fundo industrial com alma institucional e propósito ESG, que entrega resultados consistentes e constrói valor de longo prazo.

Em um momento em que a solidez volta a ser diferencial competitivo, reafirmamos nossa convicção: O ciclo logístico-industrial não se encerra em 2025 - ele apenas evolui para um novo patamar.

Conte conosco para ler o mercado além do ciclo.

Fontes:

• Governo Federal - Nova Indústria Brasil, Janeiro/2024
• Governo do Estado de São Paulo - Programa SP Produz, 2025
• Metro Quadrado - "Galpões: mercado deve bater recorde de entregas em 2025" e "Entrega de estoque em SP chega ao pico e agora deve ceder", Outubro/2025
• Cushman & Wakefield - Global Industrial Real Estate Market Report, Q3 2025
• DAACAP / BNP Paribas - European Logistics Report, Setembro 2025
• inVista Real Estate - Análise Interna de Portfólio IBBP11 e Impacto ESG, 2025

Disclaimer: Este material tem caráter exclusivamente informativo e não constitui oferta, solicitação de compra ou recomendação de investimento. Rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.

inVista Real Estate Insights é uma série quinzenal da inVista Real Estate que, a partir de análises aprofundadas e inteligência de mercado global, oferece insights e reflexões estratégicas sobre o futuro do setor imobiliário. Liderada por gestores com 25 anos de experiência e um track record comprovado em mais de 23 países, nossa newsletter é dedicada a investidores que buscam segurança e rentabilidade, ajudando a construir o futuro do mercado imobiliário, tijolo por tijolo.